私は、現在、いくつかのブログを運営しております。
■「アメリカ不動産投資で、利回り20％以上」（一般向け無料ブログ。こちらより）
■対デトロイト投資オーナーズクラブブログ（会員制。こちらより）
■このブログ。
このブログは、対米不動産投資家、中山道子開催セミナーを収録したアメリカ不動産投資指南塾DVD購入者様向けのフォローアップ／会員制サイトです。
商品については、こちらから。
■DVDを正規価格でご購入された方は、爾後、MLへのご登録により、会費等まったくなく、この会員制URLで、その後のフォローアップセミナーの最新状況をご確認いただけます。
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こんにちは。
中山道子です。
このメルマガは、私の資料をダウンロードしてくださったり、セミナーに出てくださった方、サイトから登録してくださった場合に、お届けしております。
マグマグとは別で、過去の号は公開しないので、ちょっと、好きなこと、書こうかなとか、最近、意識し始めております♪
今週、ちょっと、取引先から、やぱい話が、入ってきました。前にも、リアルタイムの詐欺事件については、ブログで、書いたことがあります。
http://usa-rei.com/archives/and_a_happy_new_year_to_y.html
それに引き続いてですが、今回の事件は、まだ、地方紙の告発が出た段階で、行政処分まで行かない、「一方関係者の主張」段階。
なので、特段、この事件を自ら取材し、状況判断に地震があるというわけではない立場上、あまり、おおっぴらに論評するのは、適当ではないと判断しました。
ということで、ブログでは、取り上げられません。
ただ、このプライベートなメルマガという媒体があるのに気がついたので、「うちうち」に、"お友達"の皆さんには、警鐘を鳴らしたいという気持ちになったのです。
というのは、日本でもそうだと思いますが、投資詐欺事件に引っかかる個人が後を立たないから。
私は、アメリカ投資が楽しい、と推奨する立場に身をおいているため、「お前のブログを読んで、やり始めた／自分もやろうと思う」といってきたりする方がいたりします。書いてこない方で、参考にしてくださっている例は、僭越ながら、もっと多いのかもしれません。
そうした方が勘違いされたり、失敗をされても、直接の責任は、もちろん、お断りに書いてあるとおり、私には、まったくなく、むしろ、投資には、そうした「３歩進んで２歩下がる」的な側面は、誰しも、当たり前。
私が管理をサポートしている投資についても、多少のことは、日常茶飯事です。
そういう意味では、誰しも、あまり細かく、失敗をコントロールしようとしても、正直、仕方ないと思いますが、その半面、詐害行為は、また違うレベルの話。
ということで、今回、「私の推奨するタイプの格安一戸建て投資」にかかわる詐欺の話をさせていただきます。私のストライクゾーンドンぴしゃりなので、新聞に報道されている部分を紹介するというスタイルで。
まずは、こちらから。
http://usa-rei.com/archives/demolition.html
行政の取り壊し命令は、demolition order。空恐ろしい、二文字で、通常は、そこまで来る前に、改善命令や、ヒアリング、罰金と、ありとあらゆる攻撃を受けることになります。
ということで、今回、渦中の会社は、
Go Invest Wisely, LLC
という会社。URLは、
http://www.goinvestwisely.com/
投資家や実需希望者両方を相手にするシステムらしく、取引先が商工会議所で出会った投資家は、
「良い投資案件を紹介する。まず、送金をすれば、物件をマッチングしてやる」
といわれ、お金を送ったら、紹介してきた物件が、抵当権が残ったまま等問題が多い物件であることがわかり、
「こんなのほしくないから、金を返せ」
とけんかになっているという話です。この方は、物件を自己名義にする前の段階で、詐害行為がわかってまだよいかもしれません。お金は返ってこないかもしれませんが、「物件名義が自分に変わっていれば、もっとひどいことが、おきたかもしれない」のです。
オハイオの地元紙報道は、下から。
失業中のある男性は、地元で、固定資産税評価課が、時価1万8,000ドルと評価した物件を、その倍の価格で、購入。契約の種類は、ランドコントラクトという売買契約と賃貸借契約の中間くらいの契約。
☆ ランドコントラクトについては、指南DVDでは細かくご説明していますが、話が複雑になるので、ここでは、上の表面的な理解でお願いします。売主買主双方とも義務を全うすれば、最後に正規購入になります。
この男性が、OKした理由は、自宅を購入するために、正規の銀行が、融資をしてくれるような立場にないから。彼がサインをした契約によると、物件価格が不利である上、金利は10%の30年ローンと相当高め。
ランドコントラクトを、上のような不利な条件で契約するところまでだけなら、別段、違法では、ありません。消費者金融同然のディールメイキングにOKしたこの男性も、３BRを普通に借りれば、家賃は、この契約の返済額より高いことがわかっていて、決断をしたはず。
ただ、この会社は、記事によると、この自治体では、こうした、ランドコントラクトの契約書を、本来、名義書換書類同様、登記する法的義務があるのに、それを、どうやら、組織的に回避または遅延させているよう。
その理由は、多分、それをやってしまうと、この男性が滞納をしたとき、追い出しが、競売沙汰になってしまうから。それに対し、単なる賃貸借契約に近いレベルでとどめておけば、賃貸の追い出しと同じ手続きで済むのです。
「相当、利幅の高い商売をしている」というのみならず、「法を守らない」という点が加味されているのですね。
消費者保護のために良く使われるビジネスを格付けするサイトにも、この会社は、AからFまでのうち、Fのレーティングと最悪。私が、ＰＣセミナーでも取り上げているサイトのひとつですが、アメリカ人も、もっと、確認してみればいいのに、、、
１０のクレームがサイトに報告されており、うち、3件は、未解決、2件には、返事をしなかった旨がディスクロージャーされています。まあ、5件が解決済みとなっているので、普通の合法的な会社として経営するという努力をまったくしていないとまでは、いいにくいところ。
オハイオの上の新聞記事では、他にも、入居した家の修理をしてもらう約束だったのに、それがまったくなく、暖房機や水道管など、自分で修繕をし始めた女性の話が。彼女は、犯罪歴もあり、やはり、自分で銀行から融資を受けられない状況にあるという自覚があり、2倍の価格で、2万ドル以下の価値しかない家を買ったということについては、了承していましたが、「修理アイテムが、放置されていて、それは、約束が違う」といいます。
生活に必要な修理のための出費を進めた結果、毎月の支払いができなくなり、「10日以内に退去せよ」といわれて、弁護士をやとうはめに。
その間に、この会社は、この家を、第三者（州外の投資家）に、1万5,000ドルで（どうやらキャッシュで）売却してしまった、というのです。
また別の女性は、同様のランドコントラクトで家を買い、その家が、市の取り壊し命令（demolition order）の対象になる寸前だったことに、気がつきました。
「現状有姿（as is、現状ママ）って契約書に書いてあったことは、わかっているんだけど」
トレーラー（トラック）暮らしから引っ越してきた子持ちシングルのこの女性は肩を落としているといいます。
いかがでしょうか。
この新聞記事は、一般消費者を救済する目的で、この会社について、相当な踏み切り告発に及んでいます。地方紙ならではの記事ですね。
その故に、投資家への被害ということは、あまり表立って書いてありませんが、実際には、具体例に出てきていたとおり、遠隔投資家をキャッシュで、家屋購入にいたらせる手法は、「イマドキ」のフォークロージャー事情や、投資希望者でも、融資がなかなか組めないことが原因で、私が、低額物件投資をお勧めするのと、同じ理由。
しかし、低額物件投資であっても、思う以上の高額のツケが、回ってくる可能性を秘めています。
高額の築浅物件にオーバーレバレッジをかけるこれまでの投資法に比べ、リスクは、小さいといえば小さいですが、桁は、1桁2桁違っても、面倒は変わりません。私のブログを読んで、勉強になっている方は、対米投資は、初級者だと思います。そういう皆さんには、ぜひ、「無理はしないで」と申し上げたいと思います。
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5月9日対デトロイト投資説明会
http://usa-rei.com/archives/300201059.html
☆オーナー様、ＤＶＤ購入者様ご招待☆
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PCセミナーは、カメラが入らないと、再現性が低いので、申し訳ないですｍ＿ｍ今後、何か、よい収録方法を検討したいと思います。
]]>Home Inspection は、不動産の中でも、もっとも、経験が必要とされるエリアです。
私自身、正直言うと、最初の３０軒くらいまでの決済は、建物検査士に電話で、
「ぶっちゃけどうなの？」
的な質問をして、初めて、イメージがつかめる、しかも、古い家屋の場合、そこから、失敗
もする、といった感じでした。
大きな声では言いにくいですが、正直、自分の建物に対する理解が飛躍的に
上昇したのは、やはり、対デトロイト投資物件を何十軒もやれるようになってからです。
ほとんど家のつくりが同じような物件ばかりなので、チェックするアイテムも
大体同じで、また、視察旅行を何度かするうちに、現物自体もわかってくるように
なりました。
しかし、正直、これは、「ダメ」な投資家成長の例です（苦）。
皆さんは、NACHI（National Association of Certified Home Inspectors）が
業界の方用にオファーしているNACHI TVの無料のものを、まずは
見まくってください。
ここで、ちょっとわかりにくいですが、スクロールすると、FREEと書いてある
エピソードが、５０も７０もあり、細かいものも多いですが、いくつか、
見ていくと、
■どうやって、インスペクションをするか
■インスペクターの立場に立って考えるとき、どういう資料の造り方になるか
■インスペクションレポートの限界はどこか
といった大変重要な視点を得られるようになります。
インスペクションは、オールマイティーではなく、例えば、地震の多い
カルフォルニアでは、普通のインスペクターが、「構造検査士」を
呼んできたほうがよいかもといえば、さらに、追加のインスペクションを
する必要が生じえます。（土台）
実際、インスペクションレポートの例の詳細を確認すると、
ぎょっとするほど、disclaimerが多いことにも気がつくでしょう。
そして、紙のレポートを見るだけだと、業界外の人は、
始めたころの私のように、「何のことかまったくわからなくて頭が
痛くなるだけ」の状態に陥るのです。
その意味で、ビデオは、大変お勧めです。
これらのビデオを数本でも見れば、不動産関係者に、「お客さん詳しいですね」
といわれるようになるに間違いありません。
例
古い家屋を、協会のStandard of Practice(SOP)にしたがって検査する例
http://www.nachi.tv/episode52
別のインスペクションの例
http://www.nachi.tv/episode80
SOPは、下のリンクから。
http://www.nachi.org/sop.htm
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野村総合研究所が、日本の中長期住宅事情についてのレポートをいくつか公表しており、私の指南塾でも指摘したようなことをあわせ、分かりやすいので、ご紹介しておきます。メインブログで、多少、言及しました。こちらから。
野村のレポートは、オリジナルリンクは、以下から、閲覧可能です。
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アメリカ人向けの無料のウエビナーというのは、多数あります。
気をつけなければいけないのが、多くのものが、いわゆる、コースを販売しているグルーの宣伝になっていることで、こういう場合、必ずしも、100%、信用できない場合があります。
他方、業界団体が、所属メンバーに提供している情報は、信頼性がより高く、また、一部は無料なことも多いです。
英語が得意な方は、こういったオンラインセミナー／電話会議の収録やウエビナーのほうを探すようにしてみてください。
問題は、簡単なグーグルサーチでは、マーケッティングウエビナーのほうが、上位に表示され、地味で信頼できる業界団体のセミナー（但し、そういうセミナーも、傾向としては、当該業界の利益を代弁する形のものであることは、頭に入れなければいけません）などは、あまり、サーチでは出てこないこと。
下のrealtor.magのウエブサイトからは、例えば、short saleについての大変有益でわかりやすいセミナーがストリーミングされています。私のセミナーで、terminologyが100%理解できれば、これらのセミナーも、趣旨についていけるようになっていくはずです。
http://www.realtor.org/rmohome/webinars
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こちらから。
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学校で成績をつけられる時期は当の昔に卒業し、しかも、20台のがむしゃらもひと段落。私の年代になると、「社会人って、正解がないから、気が楽だな、二度と学生には戻りたくないな」などと、思い始めます。
しかし、その反面、ペース配分は、自分が決めなくてはなりません。
他のところでは、あまり書きにくいことですが、投資家様のお世話をしたり、自分自身を振り返ったりして、いくつか、思うことがあります。
それは、自分のペース配分を見誤らないことの重要さ、です。
投資家というのは、メンタルの成熟が必要で、20台で、よき投資家になれる方は、絶無ではないですが、まれです。私のお客さんにも、20台で、対米投資に着手されている方がいますので、例外はあります。
他方、それでは、年齢が進めばいいかというと、そうとばかりも言えず、年齢に応じた社会経験をつんでいない場合、それにキャッチアップするのは、なかなかな苦労です。
私もそのタイプと反省しきりですが、情報を提供するべき立場ということで、あえて、一般論として話を進めますと、投資家として伸び悩む一部の方、あるいは、背伸びが好きな初心者というのは、せっかちでいながら、自分の分というものが、わかりません。この状態は、経験不足と、その方面の得手不得手両方の変数です。
こんなことは、オーナーズブログでもかけませんが、あるお客様は、物件購入を何件も進められているのに、その半面で、私は、この方が銀行口座を開設されていないことを半年以上たってから知り、びっくり仰天しました。
何が問題かというと、家賃の小切手をまったく現金化されておらず、その上、保険の支払いを滞納しているのです。
私は、保険のエージェントとの会話で、「支払いがなければ、火災保険を切る」といわれ、お客様に電話をしたところ、初めて、小切手帳を作っていないため／つまり、銀行のチェッキングアカウントがないため、小切手を使って、自分の所にお金を振り込むこともしていなければ、支払い義務がある場合にも、それが出来ていないことが、わかったのです。
皆さんには、一律、最初は、一番楽なのは、ユニオンバンクの口座開設であることを、ご案内しております。これなら、日本語サポートがあります。
より高度な英語力があれば、イートレードなどでも、OK。また、対米視察旅行においでになれれば、ご一緒に、現地口座開設のお手伝いをしております。
しかし、この方は、銀行口座を開設することをまったくすることなく、その間ずっと、私に対して、LLC設立手配のお申し付けと、複数の物件購入の催促を、頻繁にされていたのです。私も、現地の管理状況が良好なので、お断りする理由は、最初、ありませんでした。その結果、この方は、1年もたたないうちに、何件もの物件をLLC名義で所有するに至っています。
1-2度申し上げたことは、確認することは、していません。外資系に長らく勤めているベテランサラリーマンの方で、最初、ご自分から、基礎的な英語力にも、特段、問題がないと伺ったように思います。まさか、正直、ここまで非常識だとは思いませんでした。この方は、日本の将来や政府に対する深い不信感も持っていて、リタイア後は、海外で生活し、それにあたり、対米投資の家賃収益を収入として計上するつもり。
LLCも作ってしまった段階となっては、とにかくLLCの銀行口座も作っていただくしかありません。それをして、申告をしないと、LLCは、消滅または、認知されないと聞いています。LLCの口座開設が郵送で可能なのは、英語でやり取りしなければいけないイートレードだけです。
数週間の間、メールや電話で、書類作成のお願いを続けた後、最終的には、私は、業を煮やし、LLC口座設立の申請書を書き込んで、この方にメール添付で送り、「このままプリントアウトまたはコピーし、生年月日と署名だけ記載して、イートレードに送ってください。個人のほうは、UBOCで、日本語サポートを受けて、作成お願いします」と電話で、やや強く、申し送りしました。
その方は、毎回、恐縮されています。しかし、私に丁寧に謝ったりしてくださるくせに、やるべきことは、まったくやらない状態で何ヶ月もすごし、挙句に、私に、リタイアビザの収入証明書類の準備方法などを、聞いてくるのです。
本来、LLCは、この４月１５日までに申告期限が来ますが、個人名義と独立した銀行口座自体がないので、個人と独立した存在とは認められないかも知れません。そうすると、asset protectionが目的のLLCの趣旨がまったく生かされません。そもそも、小切手だけ受け取っていて、それをキャッシングしていない場合は、無収入の故をもって、小切手のキャッシングをはじめるまで、とりあえず、申告不要なのか。
専門家でない私には、わかりませんが、この段階で、「申告はどうされるのですか？」と、聞いても、無駄そうな気がします。まあ、聞いておいてあげるのが親切というべきかもしれませんが、代行してあげられず、税務アドバイスもご提供できません。「税理士先生に相談してください」ということを、確認するだけで、そんなことは、一般用のブログ、オーナーズのMLや、オーナー向けブログで、何度も、繰り返し、申し上げています。
この方の例は、極端な気もしますが、この方だって、社会生活がすべからくこの調子なわけではなく、多くのことは、人並み以上のはず。また、逆に、私たちの多くも、われを振り返れば、「体裁は繕えるが、内実はめちゃくちゃ」といったことは、何らかの次元で、十分、ありえます。
投資家様のお世話をする中で、しかし、私は、「いつでも、準備万端」というタイプの方々もおいでなことも、（自分がそうでない分、多分はじめて）知りました。
英語が得意でなくても、帳簿や数字に強く、英文書類でも、間違いを絶対見逃さない方。
いつも安定したやり取りをしてくださり、お願いしたことを絶対無視されない方。
お願いしたことに、100%、一両日中に対応してくださる方。
「自分が、どんなタイプか」。すべての領域で100%な方はおいでにならないと思いますので、上の方々は、たまたま、投資や書類作成、数字への対応が特に、ご自身の中でも、うまいのでしょう。他の弱点は、当然、あるのかと（笑）。
他方、「数字、弱いなあ」、「書類とか、頭痛くなることもあるよ」、｢疲れているときは、硬いものは読みたくないよ」なんていう方は、私もそうですが、フルスピードで、最短コースを驀進するなんていう目標は、立てないほうが、いいのかもしれません。別の方で、個人名義での投資開始を希望されず、「どうせなら、最初からLLCで」ということで、やはり、初年度から複数の物件をお求めの方がおいででしたが、やはり、投資着手一年も満たないうちに、複数物件のLLC申告ということで、この時期、日本のほうも忙しいですから、ちょっとストレスになっている感じがしました。
最初にも言いました。人生のレースでは、他者との競争は、必要ありません。自分に打ち勝つ、自分が、満足する、それだけを、目標にすれば、よいのです。その場のスマートさより、着実に一歩一歩をものにしていかないければ、、、
私自身が、その修行中で、自分でも悩みは、一度にいろいろ思いついて、つい手を広げてしまい、やらなければいけないことより、やって楽しいことを優先してしまうこと。非常識という言葉は使いましたが、私自身、この方のことを一概に非難できるような立場ではありません。この方にも、ちょっと悔い改めていただきたい部分がありますが（笑）、私も同様に、今年は、「やらなければいけないことをやる」自分へと、自分自身とも向き合う年と、したいです。
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＋＋＋＋＋
こんにちは。
中山道子です。
このメールは、過去に私のセミナーに参加してくださった方や
資料請求をしてくださった方に、お送りしています。バック
ナンバーは、公開していないので、マグマグで登録してくだ
さっている方より、コアな情報を送っています。
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３月７日日曜日に赤坂で、初級者向けセミナーを行います。
http://usa-rei.com/archives/2010371.html
このセミナーは、DVD購入者様には、無料です。また、最新でアップロード予定です。
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今日は、久しぶりに業界トークでまた、アメリカの取引先と
盛り上がってしまいました。知り合いの決済担当者が、
レイオフされ、その人が、雇用主の悪口をいろいろ言っていたのですが、
違法な取引が多数あったことが、その会社が、
ビジネスを閉鎖せざるを得なかった理由だったのです。
いくつもの複雑な例があったようですが、ひとつは、例えば、
今話題のショートセールがらみの乱暴な取引の例がありました。
それは、どういう仕組みかというと、、、
例えば、債務が２０万ドルの物件があり、その物件の所有者が、
滞納状態に陥っているとします。そこで、不履行に陥っている居住者に、
「銀行との債務整理交渉をしてあげる」と持ちかけ、まずは、名義を、
自分が作った信託に移す協力をしてもらうのです。
その上で、銀行には、債務不履行者に代わって、代理人として、
ショートセール（short sale）、つまり、任意売却（債務不履行者と銀行
で、合意の上、担保物件を売却。日本では、業界では、"任売"などと
言われるようです）を持ちかけます。
もともとの融資を受けた居住者は、とにかく、返済できないわけですから、
銀行が、仕方なく、例えば、１０万ドルという売却価格に合意をした
とします。その「１０万ドル」が、このマーケッターにとっては、
自分の仕入れ値（但し、これまでのところ、物件名義を取得するのに、
お金は使っていない）となるわけですね。
次に、当該物件を、融資付きで、満額で購入してくれる個人客を探します。
価格が下落しているかと思いますが、例えば、それでも、
他の銀行の融資が付けば、１６万ドルで買ってくれる優良客を見つけたと
します。その段階で、既存融資行のショートセール確定手続き
（売却価格１０万ドル）と、新規融資を受ける個人客の購入手続き
（売却価格１６万ドル）を同時進行させ、最初の銀行には、
１６万ドルのうちの１０万ドルを払い、自分は、１６万ドルのうちの
６万ドル（マイナス各種手数料）を受け取るわけです。
この場合、もともと銀行に融資を受けていた債務不履行者からも、
「債務整理手数料」として、２，０００ドルや５，０００ドルくらい、
請求するかもしれません。
信託（ｔｒｕｓｔ）とうのは、英米法に固有のシステム。個人が、
相続対策として、よく使う手法で、多くの銀行にとっては、
「Ａさんという個人が、Ａファミリートラストとでも名前の付いた信託に
名義を移す」というのは、珍しいことではありません。
そして、その実際は、親が死亡したとき、相続手続きを簡素化することが
目的なことが多いのです。
このため、通常のファミリートラストなら、ローンを取得した債務者は、
引き続き、死ぬまで、家に住み続け、ローンを返済し続けます。
こういうトラストが多いため、アメリカの銀行は、第三者への名義書換は
ともかく、信託への名義書換には、結構寛容なのです。
こう考えると、この例の場合、物件が、信託名義に移転したこと自体は、
銀行にとっては、異常事態でなく、しかし、そこから、秘密裏に詐害行為
が始まるというわけです。
しかし、このスキームを完成させるためには、実は、決済代行会社が
ぐるになっていないといけません。決済書類を、二通り
（最初の銀行には、１６万で売れたことがばれるとまずい）、
見せないといけないからです。
さっき述べた、知り合いの決済代行会社に務めていた方は、会社で、
こうした業務が横行していたということですが、その実態が、
名義書換を担保する役目を負っている権原瑕疵保険発行保険会社に
ばれてしまい、その決済代行会社は、保険会社の糾弾により、
商売が出来なくなり、その結果、彼女が、解雇されたというのです。
＋＋＋＋
いかがでしょうか？
丁寧にご説明をしたつもりですが、「まったく意味がわからないよ」
という方も、おいでになるのではないでしょうか？
それは、不思議ではありません。
アメリカ在住の方であっても、日本人にとっては、アメリカの不動産の
決済の手続き自体、まったく不可解、ブラックボックスなのです。
とりあえず、「１０万ドルで仕入予約をした不動産を、ごまかして、
１６万ドルで売ったんだな。今話題のショートセールというやつ
だな」と、理解してみてください。
ところが、そうなると、実は、上の例というのは、私にとっては、
まったく別のアングルから、思い当たることがありました。
ちょっと直言をはばかりますが、よく、不動産のグルーたちが、
オンラインマーケッティングで、「ショートセールでバンバン、
儲けようよ」といっている、そういう"儲け方"の、これは、まさに、
上級者編なんですね。
いわく
"ナシングダウンで、一取引から、１万ドル単位の儲けを。ほら、
ここにいる私の生徒のボブは、最初の取引で、これだけの儲けを
出したよ。君だって、同じことが出来るさ。私の３，０００ドルの
コースにお金を払えばね。私がやっている取引の手伝いだって、
末端の購入希望者を連れてくれば、それに対して、決済時に、
コミッションを払ってあげるよ、、、"
マーケッターが言うことは、いつも、同じです。
その意味では、「素人の皆さん」も、特にアメリカ在住の方なんかは、
「得体の知れない儲け話」、夜遅くのインフォマーシャルには、ぜひ、
気をつけていただきたいと思います。
どういうことかというと、まったくの素人が、こういう「手っ取り早く、
金持ちになろうぜ」的なコースだけで、ショートセールでの儲け方
なんかを、勉強してしまうと、場合により、どこまでが、違法な行動で、
どこまでが、合法な行動か、がまったくわからないまま、
こうした取引に関与したり、こういう取引をするグルー／マーケッター
たちを、崇拝したりする結果に至るのです。
個々の行動自体は、必ずしも、違法とは限りません。
不動産投資のコーチングコースが、５，０００ドルだろうが、
２万ドルだろうが、問題ないです。私も、そういうのを教えたことが
あります。
ただ、私自身について言えば、日本人の生徒さんは、こういうところまで、
１年間で理解しようとするコースでは、消化不良を起こすことがわかり、
それだと、大金を頂戴しているのに、結果を出すお手伝いが出来ているとも
いえず、申し訳ないので、やめました。
現在は、代わりに、もっと入門レベルのところから体系的に出発する
投資指南塾ＤＶＤをご提供しています。
中山道子の指南塾ＤＶＤ
http://usa-rei.com/archives/complete_dvd.html
債務整理を手伝ってあげて、支払いを受けるのも、資格や経験があれば、
おかしなことではありません。上の例でも、やり方によっては、
それなりの報酬を各方面から受け取り、しかも、合法に、取引を進め、
単なる｢荒稼ぎ（実態を見ると、ひょっとすると、手数料等は
法外かもしれないが、別段、違法ではない）｣をする方法は、
あると思います。
しかし、１軒あたりの手数料額をさらに増やしたかったり、
書類作成の手間を惜しんで、何件も、何十件も、同時並行して月商を数倍、
数十倍に膨らまそうとしたり、といったことで、そうした
「コンプライアンス」を放置してしまうわけです。
件の決済代行会社のオーナーも、この違法取引のみで、商売をしており、
決済ごとに、どうやら、数千ドル単位の法外な報酬を着服していたのが、
それが、立ち行かなくなり、また、この「ショートセールの帝王」も、
片棒を担いでくれる決済代行会社が見つからなくなり、今、
ピンチだそうです。
この件も、数年後には、ＦＢＩで立件されるかもしれません。
最近の不動産がらみの詐害行為だと、ここまで、小難しいことを大々的に
しなくても、禁固刑２０年といったすごい刑が課されます。
ついこの前のニュースでは、「融資を申請した個人客の収入証明を
ごまかす手伝いをした」ローンオフィサーが、２３年プラス５万ドル
という刑に科せられていました。バブルの時は、「それが、
よきカスタマーサービス」位の気持ちだったでしょうに、、、
弁護士のある知り合いは、「It's crazy! 場合によっちゃ、
殺人をするより、こういう不動産詐欺の刑って、重いんだよね」
と嘆息していたので、私も、つい、不謹慎にも、笑ってしまいました。
しかし、このように考えると、クリエイティブな不動産投資、
なんていう言葉が、数年前には、日本でまで流行し、また、私自身も、
そういった言葉に踊らされたごく末端の一人であったりしますが、
しかし、実際には、その実態は、グレーゾーンや違法ゾーンを含んでいる
場合も多々あるんだ、ということを、認識することが、重要なんですね。
＋＋＋＋＋＋＋
件のレイオフされた方は、「不動産はもうこりごり。正業に付きたいわ」
ともらしていましたが、不動産だって、別に、ちゃんとやっていく方法
はあります（苦笑）。
地道に、５年、１０年かけて、、、
そして、振り返ってみると、やらなかったのよりは、ずっと、よかった、、、
私自身、投資、そして、不動産が大好きなので、残念な話が多すぎると
思いますが、その中で、常識、節度を持って、不動産に親しんでいく、
そういう対米投資のあり方を、皆さんと一緒に考えていきたいと思います。
こういった話も含め、３月７日日曜日には、決済等アメリカ不動産の取引
のあり方について、その段取り等をお教えしていきます。初級者コース
とは銘打ちましたが、ここがわからないと、こういった上級のお話は、
まったく理解不能だと思います。
□□□中山道子不動産投資セミナー ３月７日日曜日□□□
お申し込みは、下のＵＲＬから
http://usa-rei.com/archives/2010371.html
□□□
最後に、この前、アメリカ在住の方が、私に下さったメールを、
ご紹介します。私のオンラインダウンロードセミナー
《今度の３月７日に行うセミナーは、その最新バージョンです》
をためしに購入後、私の指南塾ＤＶＤコンプリートセットを、さらに、
購入してくださった方です。
＋＋＋＋＋＋
数年前から、不動産投資に興味が沸き、ロバート・キヨサキ氏の
著書・CDもほぼすべて勉強し、昨年末にはRealEstateのコーチング
も受けましたが、現実と内容に多少ギャップがあるように感じられ、
不動産投資の取り掛かりを探している状態でした。
そんな中、偶然購入した中山さんのセミナーは、投資ズブシロな
私とキヨサキ氏のメソッドをつないでくれるような、私にも腑に
落ちるものでこれならばいけると思える内容でした。
中山さんのDVDで勉強し、不動産投資家としての第一歩を踏み出そう
と思います。
今後とも、よろしくお願いいたします。
＋＋＋＋＋
ロバート・キヨサキ氏自身は、言質を取られるようなことは、
個人的には、されていないと思いますが、反面、ああいった
メンタリング・コースについては、過去に、こんな記事も書いたことが
あることを、思い出しました。
http://usa-rei.com/archives/post_477.html
それでは、みなさま、ご機嫌よう。
]]>2009年から、私は、不動産投資英語塾という英語の教室を、開催し始めています。
対米不動産投資家にとっては、ある程度、こうしたことも、カバーしていただきたいけれど、一般向けのサービスではなかなか提供されていない、そういう、ウルトラニッチなエリアなワケです。
英語塾の告知等は、私のメインウエブサイト、
にて行っていますが、そのほかに、英語塾参加者さま向け、つまり、不動産英語学習に関心がある方向けのサイトも、開設しました。
それが、下のサイトです。
このサイトは、パスワードが必要で、英語塾のメーリングリストに参加されている方に、公開しています。
DVD購入者様には、この英語塾のブログへのアクセスも、していただけますので、ここに、ご案内します。
]]> 当面、アクセスするためのID,パスワードは、
> ID EngClass
> PW REI
とします。
更新してアクセスできない場合、私がこちらの記事の更新を忘れた可能性がありますので、
へご連絡下さい。
]]>
ＤＶＤ購入者様は、遠隔の方が多いですが、たまに東京出張がある場合があり、英語塾など、いろいろな機会があります。
そうした折に、ご予定をあわせていただけるようでしたら、ＤＶＤに収録されていない種類のセミナーなど、一部を除き、多くのセミナー参加をご招待できますので、ご連絡ください。
英語塾も、ＤＶＤでは収録されていませんが、ご招待できます。
]]>
対米不動産投資がすすみ、LLCを設立した段階で、米ドル資産を増やす世代間戦略として、生命保険をご検討することが可能です。
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2009年10月に行ったPCセミナーフリップです。PCセミナーは、内容が一番進化しており、また、この前は、皆さんに、PCに向かって実習をしていただく時間も有効に作れました。今後、オーナーや指南塾DVD購入者様向けに、リフレッシュコースをご案内していけといいと思っております。
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