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敷金というのは、日本でも、テナントさん入居のとき、通常、1ヶ月、申し受けるお金で、オーナーさんが、受託し、テナントさんが、現状復帰義務を果たしたことを確認して、全額返却しますね。但し、通常の利用に伴う劣化は、敷金差っぴきの対象にはなりません。オーナー有利に解釈されるのが伝統ですが、最近は、そんなことでは、近代経営とは言いにくくなっていると思います。

さて、アメリカでも、同じ制度はあり、security depositといいます。やはり、原則1ヶ月が常識ですが、契約次第で、好きな金額にネゴシエートすることも可能。

アメリカのほうが、敷金返却はテナントに有利で、踏み倒しがなければ、結構返すのが原則です。

他方、アメリカでも、礼金というコンセプトはなくはなく、例えば、われわれミシガンでは、move in fee（入居に伴う手数料）といった言い方をしています。

セキュリティーデポジットとムーブインフィー両方が取れたのがよき時代の日本ですが、日本ももちろん、アメリカでは、私たちランクの物件に、そんな夢物語はありません。

ただ、現地では、「セキュリティーデポジットなら、家賃1か月分、他方、ムーブインフィーでいいなら、350ドル」といったネゴで、後者で契約してくれるように、誘導してくれます。

また、客付けへの謝礼／業者への礼金は、敷金または礼金を全額請求し、それ以上は請求しません。

オーナー様にご案内の、排水管（drainpipes）の定期保守点検計画につきましては、2009年1月を初回キャンペーン月といたします。

今回、2007年から2009年4月までに決済した32軒をピックアップし、まずは、それらの物件について

□排水管つまり予備清掃
□雨どい等確認
□屋根まわり確認

をしてもらいます。定期保守は、1月中に、告知し、協力した家屋についてのみ行い、1月中に対応できなかった家屋については、テナントトラブル等が予想されるため、別途個別対応することとなります。たとえば、テナントが、補修を拒否していたり、電話に出なかった場合、いずれにせよ、支払い不能状態などで、契約解除や強制退去対応となる可能性が高いかと思われますので、テナントが退去した後に、こうした定期保守を、補修とともに、単発的に行う形となります。

テナントの中には、電話自体がなかったりといったレベルの方もいるので、ターゲットとしては、

□物件の8割の定期保守を完了させる
□テナントのトイレ等使用状況監督

とし、1月のキャンペーンで取り残した物件については、「2009年5月以降決済物件」とあわせ、これを、私たちの視察旅行中の6月中旬から7月上旬に予定できれば、いいかと考えておりますので、ご報告します。