オーナーズ会の最近のブログ記事

2010年11月13日東京オーナー会、14日大阪オーナー会への多数のご参加ありがとうございました。熱心な応答を頂戴し、パートナーも感謝しておりました。

以下に、当日利用したフリップや監査結果などにつき、ご案内申し上げます。

不動産投資は、投資着手後のフォローが成功の鍵を握ります。「日本国内であれば、やっていけるよ」という投資上級者の方でも、アメリカは、最初は勝手がわからないということがあるかと思いますし、ましてや、英語が苦手である、不動産投資自体が初めて、という方も、当社投資家様の中には、多数おいでです。

これに対し、私は、グループ投資のアカウントマネージャーとして、物件購入後のサポートを、個別また、グループとして、必要に応じて、お手伝いをしております。

決済後に継続するコーディネーター的な役割における主たる業務は、以下のようなものとなっております。

■管理会社の手配。
管理、賃貸、修理等について管理会社とのインターフェースや投資家様との連絡係。

■保険の手配。
保険エージェントや保険会社とのインターフェースや投資家様との連絡係。

■税金関係のご案内や手配。
固定資産税の支払い詳細ご案内やtax appeal手配。

■最新エリア情報フォローアップとご提供。
エリアの最新状況をモニター、視察し、賃料レートや物件の資産価値等についての情報をご提供。

■その他関連商品や情報、ストラテジーご案内。
対米投資にあたって便利な決済システムは、、、米国CPA等必要なプロフェッショナルの随時のご紹介、法人名義にての投資への切り替えについての弁護士手配など。 

■各種親睦会や勉強会、随時コンサルの催行。
当社投資家様ONLY企画や当社投資家様ご優待勉強会、コンサルフィー不要の随時かつ個別打ち合わせなど

■エグジットのお手伝い。
損切りに終わる場合の投資家都合によるエグジットのみならず、中長期ストラテジーとしての時機の見極めや出口戦略の手配

■現地パートナーへの付け届け。
現地管理会社や現地の各種アドバイザー等に、随時、私のほうで、グループを代表して、随時、謝礼やプレゼントをして、リレーションシップビルディングを続けています。

これまでのところ、私自身も、自分自身の投資経験から学んだことをこうしたサポートに反映させることで、自分の投資家経験も増し、現地組に対するレバレッジもきくようになり、また、ご信頼をいただいた皆様との交流を心より楽しんできておりますので、こうしたフォローにつき、特段、ご遠慮をいただく必要はなかったのですが、他方で、まったく別のニーズが生じてきております。

それが、「おまえは、いつまでフォローをするのか、事故にでもあったらどうするのだ」というご心配で、ご相談のごとに、「中山さんのことは、信用していますが、逆に、この投資の相談をすると、自分の税理士にも、『中山さんがいなくなったらどうする気ですか』と指摘されるんです」といったお話を、頂戴しております。

私自身、皆様ご承知置きのように、一人親ですので、自分に何かあったときのために、物件管理に関連し、子供の経済的な手当てにつき、遺言を作成し、管理会社を巻き込んで、独自手配をしております。この体制作りにも、弁護士との数限りない打ち合わせと1年といった準備期間がかかりました。

同様に、数が増えてきました当社投資家の皆様に対し、将来を見据えたご提言をするべき時期が来たように思います。

そこで、2010年1月開始目標の有料投資家会員制サポートクラブ発足をご提言させてください。

目的は、

■個々の投資家様のフォロー体制を強化する。

現状に加えてのフォローは、いずれにせよ、有料足らざるを得ません。例えば、保険のクレームを実際にしなければならないとき、「英語が、、、」、「時間や時間が、、」、「やり方が、、、」といった場合がありえます。サポートクラブは、互助会として、こうしたまさかのコストを、ご負担しあっていただき、その代わり、私が、「必要のある場合」に、追加コストなくして、個別投資家様を、さらにサポートができる体制を実現します。

■私に何かあったときに別のマネージャーをお願いする費用とする。

私に何かあったとき、どなたか、時間の余裕があり、英語力のある投資家様に、グループのアカウントマネージャー引継ぎをお願いする必要が生じえます（人選やブリーフィングマニュアル作成は、今後の課題となります）。そのときの謝礼として、年会費という収入がある体制を作っておけば、純粋な好意としてではなく、業務としてのご協力をお願いすることが可能になります。

■お見舞金等ちょっとした出費をカバーする財源とする。

対デトロイト投資は、あくまで、個々人のオーナー様がオウンリスクでしていただくものですが、私としては、予算状況を見ながら、場合により、お見舞金を出す互助体制ができれば、安心だと言う気持ちがあります。2010年に当社サポートのデトロイト管理物件は、100軒を越えますから、そうすると、10軒程度であれば、考える必要がなかったようなことが、グループ内で、不運なオーナー様に、起こりうる可能性もないとはいえません。ただ、この部分については、広範な事故対策費保証が可能であるわけではありませんので、積み立て等を見ながら、慎重に検討していきたいと思います。

【2010年1月発足会員制サポートクラブ概要】

■デトロイト物件オーナー様に、年会費は、物件1軒【コンドやタウンホーム、一戸建て、複数戸にかかわらず】につき、1万円【税込み】を年頭に、お振込みをお願い。
■投資家様告知やコミュニティ作りの場として、コメント書き込みもできる会員制サイト、re-info.bizをご用意。
■サポート内容としては、これまで無料サポートとして行ってきている上に挙げた各種内容に加えて、保険クレーム手配や訴訟時弁護士手配といった「万が一」のトラブルシューティング一般についても、私のコーディネートフィーや、必要なら旅費を互助体制でカバーします。
■これまでご提供してきた当社投資家様向けの各種機会に加え、遠距離のお客様への公平を意識し、セミナーCDや無料ダウンロード資料等、ご自身の投資に有益な情報提供を随時、ネットにてしていき、取り残される方がいないよう、情報やストラテジー共有体制を強化します。
■当社側で、この会員クラブのための専用の銀行通帳を当社通常口座と別に、ご用意します。会計報告は、原則として行わず、主たるコストは、私のマネージメントフィーといたしますが、毎年、不慮の出費に備え、年会費の10%以上は、別途、積み立て／繰越を続け、年次収入と、積み立て額は、毎年、ご報告していくことを考えています。
■投票制等の合議制の正式導入は、当面、考えておりませんが、ご意見を伺いながら、多くの投資家様にご納得いただける範囲で、友好的なクラブとして、発展の方向を、見定めていくことがありえます。

 ご注意

■会費は、家賃保証や投資の成功を保証するものではなく、時期や場合により、投資が成功していないのに、会費支払い義務が続く、といった状況も生じえます。私自身、一軒一軒の成功を祈念し、自分自身の投資物件以上の成果を、お出しできるよう、最大限の努力を投入いたしますが、他方では、お断りとしては、投資自体の成否については別途リスク案内をしておりますので、オーナーズクラブ発足に伴い、投資エントリー時のリスクやロスが直接軽減されることは、必ずしもないことをご案内させてくださいませ。

■会費は、私または後任者のサポートを確保するために利用されますが、外部プロフェッショナルに仕事を依頼するための費用自体は、カバーしません。
　例えば、保険のクレームをする場合、アメリカでは、保険会社に対して、自分に有利な見積もりをプロに依頼して作成することが一般的で、こうしたフリーのadjuster【保険のプロ】は、通常、コミッション制で働きます。　
　この場合、私は、アジャスターを手配し、リーズナブルな報酬体系を確保し、保険会社やアジャスター、投資家様とのやり取りをコーディネートするアドバイザー兼連絡係をつとめることになり、その労力は、互助会により、compensateされることになりますが、アジャスターの報酬のほうは、互助会から支出できるわけではありません。訴訟等の弁護士手配等についても、同様とします。
　別の例としては、例えば、景気がよければ、現地のレアルターさん経由で物件売却手配をすることが、投資家様のメリットとなる可能性があります。但し、エグジットのために、より複雑な仕組みのセッティングが必要だったり、買主を見つけてくる一般仲介外のマーケッティング自体を私が手配するような場合は、別途の報酬ご請求となります。
　さらには、こうしたコーディネートについては、結果保証、つまり、ご紹介したプロフェッショナルが、有能かつ業務遂行適格者であること、保険請求をした場合に全額が認められること等を保証するものではなく、あくまで、私のコーディネートの労力、時間自体に対する報酬であることとなります。

■会費は、｢投資家様の自主投資に対する私のサポート」をカバーしますが、会費を支払うことにより、投資家様ご本人の負担がなくなるわけではありません。
　税金の支払いのための小切手郵送や保険申請書へのサインなど、投資家様ご本人がなさらなければいけないことは、数多くあります。これらの場合に、私が、サイン代行や支払い代行をすることは適当ではなく、また、当クラブの趣旨でもありません。むしろ、投資家様が、ご自分のペースや状況にあわせて、「自分で、いろいろできるようになる」「状況を理解し、リテラシー向上に努める」ことは、依然、投資家様ご自身にとってのプライオリティであり続けるかと思います。
　その意味では、オーナーズクラブは、投資家様ご本人が、英語力を身につけられたり、対米交渉能力を高められたりといった、投資家としての成長をされていく場でもありたいと思っております。私自身も、同様に、自らのスキルを高めていく努力を続けます。
　他方では、まったく逆に、一部、「自分でできる部分もあるのにな」といったご不満も将来生じる可能性もあるかもしれませんが、そのような場合であっても、グループ投資をすることで、各種リソースを共有したり、コストをeconomizeできる場合など、むしろ、リソース集中によるメリットは、依然、大きいかと思われます。一軒あたりのコストも低い状況で長く、続けさせていただきますので、長期的視野に基づき、互助の精神で、各方面のご協力ご理解を仰げればと思います。
　また、さらには、互助会の中で、「こういう方向で持っていこうよ」「こういうことを、今後、頼むよ」といった、投資家様主導のリーダーシップを発揮していただけるフォーラムとしても、このコミュニティをご利用いただければ幸いです。

＋＋＋＋＋

最後に、2009年現在、私の労力は、マーケッティングや物件取得サポート3から5割、長期賃貸サポートや戦略スキーム立案5から7割という比重で、アウトプットしております。

新規投資家様は、エントリー時に、もっとも不安を感じられるかと思いますが、実際には、物件投資を長期に成功させるためには、個々の物件や管理状況、投資スキームについて、常に、品質管理とｋａｉｚｅｎを続けていく必要があります。

すでに、一部のお客様については、個人名義以外の資産保有方法についてのコンサルも開始しており、こうしたご相談は、今後、増えていくことかと思われます。

私自身は、会計士、弁護士ではないので、まずはお客様の状況についてのブリーフィングを受け、会計士や弁護士とのコーディネートを手配する連絡係としての役割を演じるわけですが、共通のご関心が重なる範囲では、こうしたコンサルを定型化していくことが、当然可能です。

今後、これらの派生的なニーズは、皆様、ますます増えていくかと思いますが、英語ができる、ビジネス経験がある方の場合であってすら、いちいち、各人が、自分で弁護士を探してきてやり取りするというのでは、効率が悪いという面がございます。

こうした状況の中、私が、物件売買のお手伝いに努力を集中してしまっては、真の投資家サポートにはなりません。このため、長期的にも、「購入後のサポート、戦略作り」において、グループ投資のメリットを生か続けていけるよう、今後も、よろしくお願いいたします。

2009年中は、この件についてのフィードバックやご意見を頂戴し、上のスキーム作りの詳細を詰めていく期間とさせていただきますので、ご意見等をお寄せくださいませ。このブログにも、コメントはポスティングしていただけます。

ご参考：

これまでのフォローアップサポート例
■保険料支払い忘れに伴う保険再加入お手伝い
■現地事情に応じた管理会社への管理体制強化申し入れ
■保険会社変更に伴う保険再加入お手伝い
■物件強制退去に伴う未払い債権処理問題フォロー
■入退去ごとの家賃水準決定や入居条件交渉、修理確認についての随時サポート

これまでの特殊サポート例
■ＬＬＣ名義投資作りを伴う資産計画戦略手配アレンジ
■保険会社への保険金請求クレームサポート
■オーナー様都合の途中エグジット時の迅速売却のお手伝い